不動産新法令｛1｝

2024年から2026年にかけて、不動産に関連する法令が次々と新設・施行されます。特に所有者不明土地問題の解決や、デジタル化、環境対応を軸とした大きな転換期となっています。

主要な不動産新法令のタイムラインと内容は以下の通りです。

1. 不動産登記法：住所・氏名変更の義務化（2026年4月〜）

これまで任意だった「登記簿上の住所や氏名の変更」が義務化されます。

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義務化の背景:義務化の主な目的は、「所有者不明土地」の増加を防ぐことです。

過去には、転居や結婚などで住所や氏名が変わっていても登記簿が更新されず、登記情報と実際の所有者の情報が一致しないケースが多くありました。

これが原因で売買や担保設定などの取引がスムーズに進まない問題が発生していました。

具体的な手続きと期限

✔ 住所変更（転居）

✔ 氏名変更（結婚・離婚など）

✔ 法人の場合は名称や本店所在地の変更

• 申請期限

📌 変更日から 2年以内 に変更登記を申請する必要があります。

• 施行前の変更も対象

2026年4月1日より前に住所・氏名が変わっていて、まだ登記変更していない場合は 2028年3月31日までに申請しなければなりません。

義務に違反するとどうなる？

正当な理由なく期限内に登記申請をしない場合は、50,000円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。過料は刑事罰ではなく行政上の制裁ですが、申請を怠ると負担が生じます。

ただし、法務局は事前に催告を出すことがあり、すぐに過料になるわけではありません。正当な理由があれば、適用されない場合もあります。

「正当な理由」とは？

登記申請をしない場合でも、次のような事情があると、過料の対象とならない可能性があります（判断は登記官が行います）：

• 行政区画の変更など、住所が変わったがやむを得ない事情

• 重病や事故などで手続きが出来ない事情

• DV被害などで登記手続きを避ける必要がある事情

• 住所変更の簡便な制度（後述）に登録している場合

「スマート変更登記制度」とは？

この義務化と同時に、「スマート変更登記」 という制度が導入されます。

事前に氏名・住所・生年月日等の 検索用情報の申出 を法務局にしておくと、住所や氏名に変更があった際に、法務局の方で照会・確認し、本人の同意を得た上で 登記簿の変更を法務局の職権（行政側の判断）で行ってもらえる仕組みです。

この制度を使うと、毎回自分で申請せずとも登記が更新されやすくなります。

注意点

✔ 住民票上の住所や戸籍の氏名が変更されていても、登記簿上の情報が古いままだと「別人」として扱われる可能性があります。

✔ 引越し、結婚・離婚等があった場合は、まず登記簿の現状を確認し、必要な変更登記を行いましょう。

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