物件購入時中古住宅を買う前に確認するべきポイント

中古住宅を購入する前には、価格だけでなく建物・土地・法律・将来の費用まで確認することがとても重要です。特に、これからリフォーム予定の方や投資として購入する場合は、下記のポイントをチェックすると失敗を防げます。🏠

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① 建物の状態（最重要）

構造の安全性を確認

• 基礎にひび割れがないか

• 壁や床の傾き

• 雨漏りの跡（天井・屋根裏）

• シロアリ被害

• 外壁や屋根の劣化

👉 できれば ホームインスペクション（住宅診断） を依頼すると安心です。

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② 築年数と耐震基準

日本では 1981年（昭和56年） に耐震基準が変わりました。

• 1981年以降（新耐震基準） → 比較的安全

• 1981年以前（旧耐震） → 耐震補強が必要な場合あり

古い家の場合、耐震改修費用（100〜300万円以上） がかかることもあります。

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③ 土地の権利関係

必ず確認するポイント：

• 所有権か借地権か

• 境界が確定しているか

• 再建築可能か

特に「再建築不可物件」は将来建て替えできない可能性があります。

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④ 接道状況

日本の法律では、通常

• 幅4m以上の道路

• 2m以上接している土地

でないと建物を建て替えできない場合があります。

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⑤ 周辺環境

現地で確認するのが大事です。

• 騒音（道路・工場）

• 日当たり

• 水害・洪水エリア

• ゴミ置き場の位置

市役所のハザードマップもチェックしましょう。

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⑥ 修繕・リフォーム費用

中古住宅は購入価格＋修繕費で考える必要があります。

例

工事内容

費用目安

屋根修理

80〜200万円

外壁塗装

100〜150万円

水回り交換

150〜300万円

フルリフォーム

500〜1000万円

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⑦ インフラ設備

確認する設備：

• 給水・排水

• ガス（都市ガス or プロパン）

• 電気容量

• 下水道

古い住宅は配管交換が必要な場合があります。

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⑧ 過去の修繕履歴

売主や不動産会社に聞くべきこと：

• いつリフォームしたか

• 雨漏り歴

• シロアリ防除歴

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⑨ 固定資産税

毎年かかる税金です。

確認事項：

• 固定資産税

• 都市計画税

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⑩ 将来の資産価値

投資として考えるなら

• 駅距離

• 人口増減

• 再開発予定

• 学区

なども重要です。

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💡 特に重要な3つ（プロが必ず見る）

1️⃣ 再建築できるか

2️⃣ 建物の傾き・基礎

3️⃣ 修繕費がいくらかかるか